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大利好传来!这里的房价,或将实现稳健增长!

2019-04-16 12:02:15地产情报站微信号
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  来源:地产情报站(ID:dichanqbz),作者:京竹山

  前几天,合肥(楼盘)的朋友打电话,咨询滨湖新区的房子能买吗,现在单价1.8万,他想来一套。他信誓旦旦的说,以后这里会大涨,至少翻一倍。和他聊了聊,最神奇的是从房子竟聊到了钢铁侠。朋友说,如果托尼·史塔克真想造出钢铁侠,最应该来合肥投资,理由是“合肥的黑科技很牛气!”

大利好传来!这里的房价,或将实现稳健增长!

  综合性国家科学中心

  看过《钢铁侠》电影的都知道,托尼最厉害的装备是机甲,力量之源是一个核聚变装置。穿上机甲,由人变神。上九天,下五洋,纵横驰骋,威力无比。朋友口中的牛气的黑科技,正是合肥中科院等离子体所的大型科研装置“EAST”—俗称“人造太阳”。虽然这种“可控核聚变”技术尚处于初级实验阶段,但是每一次爆料都是大新闻,吸引全球目光。

  令人惊讶的是,一个GDP不过万亿,人口不满千万,国内知名度一般的二线城市,竟有如此的科研实力,时不时爆大料。比如说“墨子号”量子卫星、科大讯飞(002230)的语音识别。印象中这样的顶级黑科技,应该是京、沪、广、深的专利,却偏偏不断在合肥被爆出。

  查了一下资料,不起眼的合肥竟然有一个国家科学中心的头衔。

  目前的综合性国家科学中心,有北京(楼盘)怀柔、上海(楼盘)张江和安徽合肥。我们知道,已经公布的国家中心城市有9个。但是国家科学中心仅有3个,未来可能有增加,但数量绝对有限,因为顶尖的科学家和科研资源很稀缺。

  2017年,新华社发过一则消息,遴选了全球21个自然科学和社会科学领域900所科研机构发表了130000篇高被引论文的3000多位科学家。来自美、英、中的全球“高被引科学家”数量位居世界前三。分别是1644、344、249人。中国的“高被引科学家”数量,平均到14亿人头上,接近千万分之1.7的比率。可见大科学家个个是国宝。

在人的基础上还要有国家级重点实验室、大科学装置等科研平台。这些平台分布在全国各地的重点大学、科研机构当中。在地域上能够相对集中布局的城市,凤毛麟角。

  在人的基础上还要有国家级重点实验室、大科学装置等科研平台。这些平台分布在全国各地的重点大学、科研机构当中。在地域上能够相对集中布局的城市,凤毛麟角。

  合肥无疑是非常幸运的城市。国内同等规模的郑州(楼盘)、济南(楼盘)、石家庄(楼盘)、太原(楼盘)等二线城市,事实上很难参与这个级别竞争的。在合肥众多新“帽子”中,“综合性国家科学中心”,是比“长三角副中心城市、米字形高铁枢纽”更重要的定位。

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  一所不能被忽视的大学

  什么因素帮助合肥成就国家科学中心?合肥有将近800万人口,有超过1万平方公里的面积(与柏林、巴黎相近),有强大的制造业,也有建设成国际大都市的愿景,这些条件放到地广人稀的西方,妥妥的就是中心城市了。但在人口稠密的中国中东部,类似的城市,一抓一把。看来一定还有其他因素,照亮了合肥。

  一本世界顶级科学杂志可能给出了答案。2014年,科学期刊《自然》(Nature)所属的自然出版集团,介绍了中国基础研究产出最高的11个城市(北京、上海、香港、南京(楼盘)、武汉(楼盘)、合肥、杭州(楼盘)、长春(楼盘)、广州(楼盘)、天津(楼盘)、深圳(楼盘))。

  其中,对北京、上海这些城市的介绍都是这个城市如何厉害。

  独有合肥的介绍与众不同:

  “合肥在许多年里都保持着低调。然而,随着中国科学技术大学在理科研究中持续不断地开辟新天地,这座城市正在进入全球视野。”

  中国科学技术大学(USTC),对于国内外科技从业者来说,绝对是耳熟能详。上文提到的“高被引科学家”,2017年,中科院共有55人(次)入选,在全球机构中排名第三,表现优异。其中,下属研究所入选44人(次),中国科学技术大学入选5人(次)。

  合肥国家科学中心的底气就是,有望彻底改变世界的三大科技——量子信息、人工智能和可控核聚变,恰恰都是中国科学技术大学(USTC)的强项

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  高科技与高房价的关系

  科学和技术,历来是大国间竞争的焦点,投入不惜成本。高价格,本质上是对稀缺资源的占有。至于高科技与高房价之间的关系,人们关注的并不多。

  比如传统的观点认为房价上涨原因有三:

  1、人口流入,需求增加,有大量的消费人群;

  2、货币超发,资金流向房地产,推高行业资金池;

  3、土地供应控制,面粉太少,太贵。

  这些观念逻辑自洽,都没有错,但并不意味没有新思考。2017年,著名经济学家张五常在访谈节目《凤凰会客厅》中表示,“北上广深楼价高完全是因为高科技造成的”。这与人口、货币超发、土地管控导致的高房价完全不同。观点很新颖,也许是这位香港经济学家,眼中的香港与北上广深,迥然不同的经济基础在房价上的映射。

  目前北京的科创中心,主要还集中在中关村(000931)科学城。其他“两城一区”尚在建设。中关村大街、知春路、学院路形成的“中知学”,就是中关村的核心,聚集了众多科技企业。据《中国科学报》统计,2018年,中关村科学城,聚集的国家级高新技术企业突破1万家;占全市企业总数的45%;独角兽企业32家,占全国1/5;在全球范围内仅次于硅谷地区,估值约1200亿美元。

  “中知学”地理扩散区域,也是海淀、北京的房价高峰。而买房置业的原生业主群体大部分是这些高科技企业的员工。域内的万泉新新家园、太阳园、科育小区等社区,最早业主多来自四通、联想、方正、神州数码等,以及中科院、北理工、人大等高校。

  从区域房价过去15年的表现看,从2000年-2003年的5、6千强劲上涨到2017年的均价12万+,15年20-25倍。“中知学”无疑是整个北京楼市的风暴眼。

  科技企业的创富能力是一个因素。即使每平几千的房价,一套大三居也要近百万,在当年也只有高收入群体买得起。自然聚集这类企业的科技城市,房价不会低。至于高的程度,2017年一季度,地产咨询公司莱坊发布了全球豪宅指数。

  报告把全球41个大城市分成两大类:

  金融中心:香港、伦敦、米兰、纽约、上海、新加坡、悉尼、苏黎世、东京

  科技中心:班加罗尔、柏林、都柏林(爱尔兰)、墨尔本、旧金山、首尔、斯德哥尔摩、台北、多伦多

  在分析两类城市的豪宅涨幅情况之后发现,金融城市的年度涨幅为3.2%,而科技中心城市的涨幅高达7.4%,比金融城市高出一倍还多。

  这类科技城市房价涨幅大、房价从低到高逆袭的例子有不少。比较突出的有旧金山,这里的房价碾压美国前三大城市纽约、洛杉矶、芝加哥(下图)。

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  旧金山房价(蓝)高于美国其它大城市和全国均价(来源:经济学人,单位:千美元)

  由于“硅谷”临近旧金山,使得当地高收入的高科技从业人员选择旧金山大湾区作为居住地点,当地房价在36年内飙升至120万美元,高居全美第一,旧金山房价涨了7倍,而纽约、洛杉矶只涨了6倍。

  同样的例子,在国内高科技企业集中,深圳新中心南山区也很明显。房价已远超曾经的中心城福田和罗湖。

  由此得出一个结论,科技创新型城市的豪宅涨幅快于金融中心城市。

  这进一步给选房提供了新思路——科技因素是选择地点的重要参考。

  再看合肥的国家科学中心(滨湖新区),覆盖合肥高新区、经开区、出口加工区3个国家级开发区和空港经济示范区等,总规划面积达491平方公里。

  3 月22日合肥的一场土拍,出让土地6块,936 亩,揽金124.47亿元。其中滨湖BH2018-02 号地块,引来30家房企竞拍,包括一众老手置地、融创、绿城,经过多轮厮杀,最终被融创以楼面价17099.91元/平方米竞得。

  滨湖新区大概率将超过传统政务区,中心区,成为合肥价值新高地。

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  下一个10年

  虽然科技创新与高房价存在联系,但并不建议大家盲目投入。因为科技的突破并不是一帆风顺。技术转化落地、产品成熟上市都需要时间。

  经济长周期理论认为,在新技术爆发成熟期,经济上行,隔一段时间成熟技术耗尽,新技术跟不上,这个时候市场全是老产品,老技术换马甲,江湖骗子特别多,市场就会萧条,投资下降,经济就会下行。

  旧的势能在耗尽,新的势能在聚集,我们需要慢下来。

  至于合肥,更需要时间来打磨。即便最好的地段,没有拿10年不放的决心,也不建议你去买。至于10年后合肥会怎样:

  两个五年计划落地,开工一批新项目,布局完成数个战略新兴产业集群。

  GDP按年均增长8.5%计,总量8年后至少翻一番。

  人口按去年净流入12万计,新增百万以上,按热点省会,年入20万+计,新增200万以上。

  国家科学中心的起步区,估计50平方公里,大概率已经很成熟。

  这时才看得见收获。

  关于下一个国家科学中心,深圳、武汉、成都、南京、西安(楼盘)等城市都在积极争取。从分布看,京津冀有布局,长三角也有布局,还是两个城市。目前看来,粤港澳大湾区的条件较成熟,落地的可能性最大。

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