新米网首页 > 房产 > 正文

债券利率下跌,房贷利率上涨,楼市压力空前,新一轮降温周期来了

2019-07-29 10:09:04楼市微观察微信号
字号:T|T

对于关心房地产走势的朋友来说,有一个剪刀差是值得关注的。

  当前实体经济融资成本正在不断下降,而房地产融资成本(包括房企融资和居民按揭贷款)则不断上升。

  数据显示,债券利已经开始明显下行,这有利于地方政府和企业降低融资成本。

债券利率下跌,房贷利率上涨,楼市压力空前,新一轮降温周期来了

  而对于购房者来说,债券跟他们是没有关系的,跟他们密切相关的是房贷利率,显然是不断走高的。近期,银保监会正在部署房贷检查,这一消息已经某大行信贷业务人士确认。而这种检查的背景正是上半年楼市的火热。而现在,随着风向的转变,各家银行对于房贷业务也有收紧的趋势,表现在两个方面,一是房贷利率,首套房贷利率已经整体止跌回升,二是放贷周期,银行审核客户资料更为严格,审批时长相比较上半年更长。以上两点,从流量和成本两个角度给予房地产下行的压力。

  此外,开发商融资成本也在不断上升。这一点已经非常明显了,已经有房企到了饥不择食的地步,先拿到融资再说。

  之所以会有这种剪刀差,除了房地产上半年自身"过热"之外,也有经济整体面临较大下行压力有关。以往经济下行,下调利率是普遍的,房贷利率和和债券利率均同步下行。但往往更多资金是流入了房地产,但过去的经验告诉我们,房地产与金融结合,大概率就是"空转",无法作用到实体,反而给稳定经济带来巨大的风险。很显然,房地产已经无法继续充当刺激的工具,只能用来托底。对中央来说,房地产未来的定位只能是"稳","稳住了"才能腾出手来推动实体发展,夯实经济增长,提振消费。

  一降一升,也正说明房地产已经迎来新一轮降温小周期。

  面对房地产降温的到来,不同城市有不同的诉求,基本逻辑都是采取各种措施来稳住楼市。

  最近,这方面就有多个案例。

  三四线城市最为典型的自然是开封(楼盘)和洛阳(楼盘),都是河南省的。

  这两个城市非常值得说道说道。开封楼市"解除限售"只活了一天(以媒体报道口径),而洛阳则由于房价涨幅全国第一,不得不给房价设定了涨停板:在售房源价格不得超过2019年4月份的签约均价。

  河南是典型的以郑州(楼盘)为中心的单核城市,所有城市都得依附郑州,郑州西边的洛阳,北边的新乡(楼盘),南边的许昌(楼盘),东边的开封都在加速与郑州融合。

  回到洛阳和开封,洛阳在郑州西边,开封在郑州东边。按道理,两者房地产情况应该差不多才是,但从而这两个城市当前对楼市的态度来看,这两个楼市有着完全不同的基本面。开封希望提振楼市信心,而洛阳则希望给楼市降温。

  开封的土地供应量非常大,这方面洛阳也差不多,但开封的尴尬在于,其和郑州之间还有一个中牟县,这个郑州下属县同样也有着巨量的土地供应,也就是说,开封要想吸引购房需求,先要过中牟县这关,而这一关并不好过。

  当然还有一些开封自己的原因,比如政治层面的,这方面就不展开了,总之,对开封楼市的影响也不小,而洛阳在这方面就没有类似问题。

  即便是三四线城市,由于楼市基本面的差异,楼市调控策略也完全不同,但从总体上来看,受资金投入减少,开发商撤离意图明显等因素影响,松绑的动力更强,目的自然也是稳住房地产,像洛阳这样加码调控的城市相对要少得多。

  一线城市中的典型则是北京(楼盘),北京青年报称之为"均值回归"。这是金融术语,简单说股价偏离价值中枢(均值),无论涨还是跌,最终都将以高概率回归中枢。而对于房地产来说,相对来说复杂一点。

  我们来看北京楼市今年以来的一些关键变化。一是出现了一些不限价地块,信号则是提振北京楼市,由于过去一两年全面倒向限竞房,北京清一色的都是限竞房地块,其结果是千篇一律的户型,扭曲的楼盘社区,低品质的建造,差得要命的地段和配套,巨大的库存。为了调动房企的积极性,调整势在必行。二是租房市场的变化,野蛮生长的长租公寓市场开始降温,资本开始理性。结果是上半年北京新房成交量井喷,价格平稳上涨,房租趋于稳定。

  而深圳(楼盘)则是另一种景象,作为最后一个坚持公布新房价格的城市,现在也终于不再坚守了。不再公布价格,理由说得很诚恳:影响楼市调控。当然我们更希望能有更合理的指标能替代,而不是简单的"不公布"。

  二线城市中的典型是苏州(楼盘),上半年太火了,住宅成交同比放大45%,房价也是同比上升了不少,相对洼地的相城区,上半年房价相比去年下半年涨了22.74%,而在工业园区房价已经达到了4.5万/平米的高位。降温的诉求呼之欲出。限购限售一块上,价值仍在,炒房空间已然被压缩到极致。

  要让楼市降温,总归有很多种办法,预期最关键,预期降温了,买房少了,贷款就少了,那效果立竿见影。

  比如最近的房企倒闭潮,炒得轰轰烈烈,200多家房企倒闭了,影响有多大?

  没有对比就没有感觉,黄奇帆最新的分享中提到一组数据:2018年中国登记注册的房地产开发商有97000多个。大公司下属几百个子公司,一大堆空壳公司。200多家房企占比才不到3%,企业优胜劣汰,使命到期退场,更新换代,所有的行业都是这样洗牌的。中国的房地产行业集中度仍然不够高,炒作房企倒闭破产,只能说是有这个需求吧。

  接下来的楼市,松的松,紧的紧,大可不必惊讶,都是以"稳"为目标。只不过被"稳"的房地产,成色存在巨大差异。

  现在可以有了两个简单的办法来判断,一是二手房市场是否活跃,二是看新措施是"收紧"还是"放松"。如果二手房市场活跃,房子好出手,无论是加码还是放松,其实都还不错,当然加码的可能更好。如果二手市场不活跃,还在放松楼市,那基本上没必要去买房了,基本上可以判定为人口流失型城市。

  本网声明:本站登载此文仅出于信息分享,并不意味着赞同其观点及其描述,不承担侵权行为的连带责任。如涉及版权等问题,请与我们联系,我们将及时删除处理。

网站首页 - 网站简介 - 广告服务 - 联系我们 - 合作伙伴 - 公益活动 - 服务条款 - 法律声明 - 网站帮助 - 网站地图 - 返回顶部

网站备案许可证编号:粤ICP备13067700号-8

新米网 版权所有 合作QQ:1551752977